Bail réel solidaire : encadrement de la revente du bien immobilier en cas de départ à l’étranger

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif permettant aux ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût. Cependant, face à un changement de situation personnelle tel que le départ à l’étranger pour raisons familiales, comment se déroule la revente du bien immobilier acquis en BRS ? Nous vous proposons de découvrir les modalités d’encadrement prévues par la législation française.

Le bail réel solidaire : rappel des principes

Avant d’aborder la question de la revente, il convient de rappeler brièvement les caractéristiques du bail réel solidaire. Créé par la loi ALUR en 2014 et modifié par la loi ELAN en 2018, le BRS est un dispositif visant à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il repose sur une dissociation entre le foncier et le bâti : l’acquéreur devient propriétaire du logement uniquement et non du terrain sur lequel il est construit. Le terrain reste en effet propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un établissement public.

Le BRS prend alors la forme d’un contrat de longue durée (18 à 99 ans) entre l’OFS et l’acquéreur, moyennant le versement d’une redevance mensuelle pour l’usage du terrain. Ce dispositif permet ainsi de réduire le coût d’acquisition du logement et de garantir des conditions de vie abordables pour les ménages concernés.

La revente du bien immobilier en BRS : des conditions encadrées

En cas de changement de situation personnelle, comme un départ à l’étranger pour raisons familiales, le propriétaire d’un bien immobilier acquis en BRS peut être amené à revendre son logement. Toutefois, la revente est encadrée par des conditions spécifiques visant à préserver l’objectif social du dispositif.

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Premièrement, le propriétaire doit informer l’OFS de son intention de vendre. L’OFS dispose alors d’un droit de préemption, c’est-à-dire la possibilité d’acheter le logement en priorité avant tout autre acquéreur potentiel. Si l’OFS ne souhaite pas exercer ce droit, il peut proposer des candidats qui répondent aux critères sociaux fixés par la réglementation (plafonds de ressources, composition familiale…).

Deuxièmement, la valeur de revente du logement est encadrée. Elle doit respecter un plafond déterminé par l’OFS en fonction de différents paramètres tels que la durée écoulée depuis l’achat initial, les travaux réalisés ou encore l’évolution du marché immobilier local. Cette limitation vise à garantir la pérennité de l’accession sociale à la propriété en évitant une spéculation sur les biens acquis en BRS.

Le départ à l’étranger pour raisons familiales : un motif légitime de revente

La décision de partir à l’étranger pour des raisons familiales est considérée comme un motif légitime pour revendre un bien immobilier acquis en BRS. En effet, le législateur a prévu que l’OFS ne peut pas s’opposer à la revente lorsque celle-ci intervient pour des motifs tenant à la vie personnelle ou professionnelle du propriétaire, tels que le départ à l’étranger, le mariage, le divorce ou encore la mutation professionnelle.

Toutefois, il convient de noter que l’OFS peut exiger du propriétaire qu’il fournisse des justificatifs attestant de la réalité et du sérieux des motifs invoqués. En outre, si le propriétaire souhaite bénéficier d’une exonération partielle de la plus-value réalisée lors de la revente, il doit respecter certaines conditions prévues par le Code général des impôts (notamment un délai minimal de détention du bien).

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Conclusion

En résumé, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier acquis en bail réel solidaire et que vous devez partir à l’étranger pour des raisons familiales, sachez que la revente de votre logement est encadrée par des conditions spécifiques visant à préserver l’objectif social du dispositif. Vous devrez notamment informer l’OFS de votre intention de vendre et respecter les plafonds de revente fixés par celui-ci. Toutefois, le départ à l’étranger pour raisons familiales est un motif légitime de revente et vous ne devriez pas rencontrer de difficultés majeures dans cette démarche, sous réserve de fournir les justificatifs nécessaires.